Ein Haus bauen? 10 Tipps für angehende Bauherren.

Das erste Haus baust du für deinen Feind, das zweite für deinen Freund und das dritte für dich selbst.

-Konfuzius

Wer sich schon mal mit dem Thema Hausbau näher beschäftigt hat oder jemanden kennt der gebaut hat, hat bestimmt diesen Spruch schon gehört. Und aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass da durchaus etwas dran sein kann. Ganz so schlimm ist es zum Glück in der Regel nicht, aber damit sich nicht schon beim ersten Haus dieses Gefühl Bahn bricht, habe ich für angehende Bauherren 10 Tipps in Form von allgemein bekannten Weisheiten zusammengetragen ;-) 

Endlich ist es soweit! Die zum Teil jahrelange Suche nach einem Grundstück oder einen Bauträger ist vorbei, die Baupläne und Baubeschreibungen sind abgestimmt, die Finanzierung unter Dach und Fach und der Vertrag beim Notar ist unterschrieben. Zeit, um sich ein Gläschen Champagner darauf zu gönnen. Prosit! Aber das war nur eine Zwischenetappe auf dem Weg zum eigenen Haus. Der spannendste und aufregendste Teil des Projektes beginnt nämlich genau jetzt!

Als Häuslebauer ist man enorm stark emotional in seinem Bauvorhaben involviert. Verständlich, denn man erfüllt sich meist einen lang gehegten Lebenstraum für sich und seine Familie. Doch da liegt schon der Hund begraben. Es gibt viele schöne Momente, die man in der Bauphase erlebt, z.B. wenn der Rohbau fertiggestellt ist und alles allmählich konkrete Formen annimmt oder die Innenausbauten beginnen. Aber es kommen auch Phasen, die von Stress, Ärger, Frust, Resignation und Zweifeln geprägt sein werden. Glaubt ihr nicht? Fragt mal in Eurem Freundes- und Bekanntenkreis herum. Als wir vor ca. 18 Monaten den Kaufvertrag beim Notar für unser Reihenendhaus (vom Bauträger) unterschrieben, glaubten wir dass wir höchstens noch die Böden und Fliesen aussuchen müssen, paar Elektro-Sonderwünsche einsteuern werden, bisschen die Küche planen werden und für alles ausreichend Zeit haben werden. Und damit haben wir schon mal einige dicke falsche Annahmen getroffen.

1. Geteiltes Leid ist halbes Leid.

Falls ihr Euch nicht ein freistehendes Haus baut, sondern eine Doppelhaushälfte bzw. Reihenhaus, dann versucht so früh wie möglich Kontakt zu den anderen Bauherren (sprich Nachbarn aufzunehmen). Der rege Austausch mit ihnen ist nicht nur der Grundstein für eine gute und langanhaltende künftige Nachbarschaft, sondern auch während der Bauphase der Rückhalt wenn es auf dem Bau mal nicht so optimal läuft. Manchmal fließen Informationen seitens des Bauträgers spärlich oder leicht widersprüchlich, so kann man sich abgleichen und auch gegenseitig bei Bedarf unterstützen.

2. Der Appetit kommt beim Essen.

Allerdings ist der rege Austausch mit den Nachbarn auch eine hervorragende Ideenbörse bezüglich Sonderwünschen oder Sonderausstattungen, die man vorher in seiner Planung nicht auf dem Radar hatte. Sei es das Einziehen einer abgehängten Decke für Spots, das Einbringen von Glattputz statt Rauhputz, der Einbau eines weiteren Bades im Dachgeschoss, das Versetzen von Wänden oder, oder, oder… Plant man sein Haus mit einem Architekten, dann sind solche Dinge in der Regel schon vorher eingeplant und bepreist. Bei einem Bauträgerhaus kommt man allerdings meist wesentlich später darauf. Nicht nur dass dann jeder Sonderwunsch richtig Geld kostet, mit jedem Sonderwunsch kommen meist auch zusätzliche Komplikationen bei der Umsetzung hinzu.

3. Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen.

Deshalb empfiehlt es sich, sich frühzeitig Gedanken dazu zu machen und ebenso frühzeitig mit der Bauleitung oder den Handwerkern die Sonderwünsche abzustimmen und sich anbieten zu lassen. Das erspart später eine Menge Ärger bei der Umsetztung (schließt ihn aber leider nicht komplett aus) und schafft frühzeitig Transparenz bei den Kosten. Beispielsweise sollte die Küchenplanung möglichst früh erfolgen. Die Küche mag zwar erst am Ende der Bauphase eingebaut werden, plötzlich steht aber der Elektriker noch in der Rohbauphase vor Euch und fragt, nach dem Strom- und Installationsplan. Wohl dem, der dann schon weiß wo Herd und Kühlschrank stehen werden, wo und wieviele zusätzliche Steckdosen angebracht werden sollen und wo die Beleuchtung angebracht wird. Andernfalls wirds hektisch und man vergisst unter Umständen ein wesentliches Detail.

4. Wenn du weißt, dass du nichts weißt, dann weißt du viel.

Dieser Weisheit sollte man sich unbedingt stellen, v.a. wenn man vom Bauwesen keine Ahnung hat bzw. sein Halbwissen aus den einschlägigen Bausendungen im Fernsehen bezieht. Daher empfehle ich noch vor Baubeginn einen Gutachter oder eine Baubegleitung zu engagieren (Anm.: Im weiteren werde ich den Begriff Gutachter und Baubegleiter äquivalent gebrauchen, auch wenn es im Detail Unterschiede gibt.). Der Baubegleiter begutachtet während der verschiedenen Bauphasen die fachgerechte Ausführung der Arbeiten und Gewerke und kann so -falls nötig- rechtzeitig einschreiten und mit dem Bauleiter auf Augenhöhe Mängel und deren Lösung besprechen. Bereits vor Baubeginn kann er dem Bauherren auch beratend zur Seite stehen, wenn es um Fragen zu bestimmten Sonderwünschen geht. Klar ist, das macht er nicht umsonst. Diese zusätzlichen Kosten von paar tausend Euro (je nach Leistungsumfang) machen sich aber in der Regel sehr schnell bezahlt, da er Mängel sehr früh erkennt, anzeigt und deren Behebung überwacht. Treten die Mängel erst nach Abnahme auf, dann wirds oft noch teuerer, besonders nach Ablauf des Gewährleistungszeitraums. Von dem ganzen zusätzlichen Ärger will ich gar nicht reden. Lieber den Esel anbinden, als ihn durchs Dorf zu jagen, sagt ein altes griechisches Sprichwort. In unserem Fall hat sich unsere Baubegleiterin schon bei der ersten Begehung bezahlt gemacht und ist uns während der gesamten Bauphase stets mit Rat und Tat zur Seite gestanden. Ein echtes Goldstückchen, wenn ich das so sagen darf!
Einen Gutachter erst zur Abnahme zu bestellen hat nur noch einen sehr beschränkten Nutzen und dient mehr dazu, sich selbst ein gutes Gefühl zu suggerieren. Denn bei der Abnahme kann auch der beste Gutachter nur noch die offensichtlichen Mängel feststellen. Ob z.B. bei der Legung der Bodenplatte oder der Abdichtung des Daches, der Aussenmauern oder Sanitäranlagen alles in Ordnung war, lässt sich dann nicht mehr feststellen.

5. Denn was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tragen.

Eigentlich ist diese Weisheit aus Goethes Faust eine Selbstverständlichkeit und bedarf keiner weiteren Erklärung. Bei einer Investition von mehreren hunderttausend Euro verlässt man sich nicht auf mündlich Zusagen. Haltet alle Vereinbarungen schriftlich fest und archiviert diese, am besten redundant. Wenn ihr mit dem Bauleiter, den Handwerkern oder anderen “Lieferanten” etwas mündlich besprochen oder vereinbart habt, dann fasst das Gespräch noch mal in einer Email zusammen und bittet um Bestätigung des Inhalts.

6. Erwarte das Unerwartete.

Oder, wenn etwas schief gehen kann, dann geht es schief.
Fassen wir zusammen: Ihr habt alles haarklein frühzeitig geplant und schriftlich vereinbart und beauftragt. Zur Sicherheit habt ihr auch einen Gutachter oder Baubegleiter engagiert, der regelmässig sich den Stand der Bauarbeiten anschaut und trotzdem, irgendetwas passt nicht. Das können Kleinigkeiten aber auch grössere und aufwendig zu behebende Fehler sein.
Auch wenn es in diesem Moment extrem schwerfällt, bewahrt die Ruhe. Nehmt die Sache auf, macht Fotos und meldet sie umgehend der Bauleitung und dem Gutachter mit der Bitte um Klärung bzw. Behebung.
Man muss sich bewusst sein, dass ein Bauverhaben höchst arbeitsteilig ist und sehr viele ausführende Betriebe involviert sind. Damit gibt es auch eine ganze Menge an Schnittstellen für die einzelnen Gewerke, die koordiniert werden müssen.
Was ich sagen will ist, dass man auf unerwartete Ereignisse unbedingt eingestellt sein muss und über die Bauzeit von ca. 18 Monaten wird es öfter solche Ereignisse geben. Wer jedesmal aufs neue eiskalt überrascht wird und seinen Blutdruck nicht mehr unter Kontrolle hat, muß mit einer reduzierten Lebenserwartung rechnen. Extra-Tipp: Bereitet aber auch euer näheres Umfeld darauf vor :-)

7. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Ich habe es im obigen Absatz zwischen den Zeilen angedeutet. Neben einer ordentlichen Portion Gelassenheit bedarf es auch einer ordentlichen Portion Zeit. Nicht nur der Zeit für die Planung, sondern auch Zeit zur Überwachung des Baufortschrittes und falls nötig für die Kommunikation mit den Beteiligten, wenn etwas schiefgegangen ist. In der Regel werdet ihr nicht ein Sabbatical einlegen für euren Hausbau (obwohl ich auch solche Fälle kenne) und täglich morgens bis abends auf der Baustelle sein und die Handwerker überwachen. Das ist Aufgabe des Bauleiters. Aber ihr solltet euch regelmässig ein Bild des Bauvorhabens machen und dieses dokumentieren.
Manchmal ist aber das Betreten der Baustelle auch den Bauherren aus versicherungstechnischen Gründen untersagt und vertraglich so festgelegt. Versucht mit der Bauleitung ein Agreement zu treffen, dass ihr auch ohne seine Begleitung euer Bauvorhaben regelmässig begutachten könnt.

8. Sei hart in der Sache, aber fair im Umgang.

Ein wichtiger Punkt während der Bauphase ist, ein gutes und vertrauensvolles Verhältnis zur Bauleitung und den Handwerkern aufzubauen und zu pflegen. Besonders dann, wenn es Unstimmigkeiten wegen Mängeln oder Fehlern gibt. Letztlich steht man in einer gewissen Abhängigkeit zu den Beteiligten, das heisst aber nicht dass man alles hinnehmen muss nur weil man befürchtet es sich mit diesen zu verscherzen. Bleibt immer auf der Sachebene aber vertretet eure Interessen vehement, gleitet aber niemals auf die persönliche Ebene ab. Das ist zwar im geschäftlichen Umgang Gang und Gäbe (zumindest sehr oft), aber da ein Bauvorhaben ein sehr emotionales Ding ist, könnten einem schon mal die Pferde durchgehen. Ein persönliches Gespräch ist oft auch immer zielführender als eine harsche Email. Wer Tipp Nr. 6 beherzigt, ist da schon auf einem guten Weg.

9. Das Ziel ist das Ziel.

Auch wenn es manchmal hart auf hart kommt und man am liebsten alles hinschmeissen möchte, aus der Nummer kommt man eigentlich nicht mehr so leicht raus. Da heißt es Zähne zusammenbeissen und durchhalten bis zum Schluß. Was mir immer geholfen hat, war die Vorstellung mit Familie, Freunden und Nachbarn gemeinsam mit dem ersten kühlen Bier auf das neue Heim anzustossen. Ja, richtig, klingt sau-kitschig wie aus der Werbung für Baufinanzierer, aber es hilft!

10. Vorfreude ist die schönste Freude.

In wenigen Wochen haben wir unseren Vorbegehungstermin mit der Bauleitung, unsere Gutachterin wird uns selbstverständlich begleiten. Momentan gehen wir davon aus, dass es eher kleinere Feststellungen geben wird die vor der Übergabe im September zu beheben gibt. Denn die ganz groben Schnitzer sind bislang alle behoben behoben worden. Was uns im Moment bleibt ist die Auswahl der Einrichtung, die Vorbereitung des Umzugs und eine ganze Menge Vorfreude und Ungeduld bis wir endlich die Schlüssel in Händen halten.

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5 Gedanken zu “Ein Haus bauen? 10 Tipps für angehende Bauherren.”

    • Dazu sei zu erwähnen, dass man auch beim Hausbau einiges sparen kann. Es gibt einige Arbeiten, die man ohne Probleme selbst erledigen kann.
      Mit besten Grüßen,
      Daniel

    • Im Prinzip schon. Das hängt aber ganz davon ab, wie der Vertrag mit dem Bauträger ausgestaltet ist. In unserem Fall durften wir keine Umfänge in Eigenleistung während der Bauphase durchführen. Ja sogar das Betreten ohne Genehmigung und Begleitung durch den Bauleiter war uns vertraglich untersagt. Letztlich geht es dabei um Haftungs- und Gewährleistungsfragen. Und wenn die erst mal auf der Tagesordnung stehen, dann wird es sowohl für den Bauherren als auch den Bauträger sehr schwierig auszukaspern, wer für die Behebung von Mängeln aufkommen muß.

  1. Meine Frau und ich sind zur Zeit dabei unser erstes eigenes Haus zu bauen. Dieser Beitrag zum Thema Bauträger ist dazu auf jeden Fall sehr hilfreich.

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